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　　今天一大早刷朋友圈时，发现有人发了一篇题为《关于严禁城镇居民到农村购买农房宅基地以及退休干部到农村占地建房的通告》，落款是内蒙古伊金霍洛旗人民政府，发布时间是2025年3月10日。《通告》结尾列出了一串监督举报电话，包括旗党委政府相关部门和7个镇的电话号码。

　　在中央一号文件正式发布不到20天的时间，内蒙古是自治区伊金霍洛旗人民政府就发布这样一份通告，让人颇感意外。于是，我随手转发了这则消息，并有感而发加了这样一段评语：南方与北方的分野，抑或先进与落后的差异，或可从这条消息中窥见一二……

　　湖南省宁乡市一位原镇：看通告，连民宿乡村旅游也有风险了；堵死乡村发展的通道，守着泥土当饭吃吧。

　　我：我国中西北部地方政府该下力气的地方，或者说该打头阵的不是禁止这个禁止那个，而是深化改革、扩大开放。

　　伊金霍洛旗人民政府为了贯彻中央一号文件精神而发布这个《通告》，显然无可非议，并且还应当给一个大大赞。因为在中央一号文件正式发布20天后就出台这个《通告》，可谓雷厉风行、迅速有力。不过，有一个问题我很纳闷：中央一号文件内容十分丰富，涵盖农业农村发展的方方面面，释放出重农强农的强烈信号。在宅基地改革方面，文件首先明确的是“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。”伊金霍洛旗人民政府为什么不先就农房的出租、入股、合作等出台鼓励政策，并发一个文件或通告呢？毕竟，发展才是第一要务。

　　在乡村治理实践中，通告作为重要的政策传导载体，社会大众和基层群众对此类文件的关注既包含对政策动向的关切，也夹杂着对涉及切身利益调整的担忧。伊金霍洛旗这个《通告》会不会让在该旗的各类投资创业者，尤其是那些与土地相关行业的投资创业者担忧政策多变？进而积极性受挫甚至退出在当地投资创业？也就是说，《通告》的实施可能会引发负面政策外溢效应。

　　部分处于政策模糊地带的投资者是否会因《通告》的刚性约束而陷入合规性恐慌？毕竟，这些年来，一些地方一刀切式的各种环保整治、土地整治至今仍让不少投资者心有余悸。尤其是近几年，在经济下行背景下，从中央到地方各级政府都使出浑身解数，出台各种政策，提升企业家信心，刺激经济发展。在这种背景下，地方政府出台尤其是禁令之类，都要考虑对经济可能带来的冲击。

　　细读《通告》内容，其中第三条：禁止各类违法行为：（一）任何城镇居民（含非本村集体经济组织成员）不得通过买卖、租赁、赠与等方式非法获取农村牧区宅基地及农房。（三）变相流转操作行为。严禁以合作开发、民宿经营、文旅项目等名义变相实施宅基地买卖，杜绝“小产权房”交易行为。

　　上述（一）中“租赁”被列入违法行为值得商榷。中央一号文件明确要求“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。”那么，中央一号文件中的“出租”和伊金霍洛旗《通告》中的“租赁”是一件事吗？我们来看看DeepSeek回答：农房租赁与出租本质上是同一法律行为的不同表述，区别仅在于主体视角（房东“出租”vs租客“租赁”）。按照DeepSeek这个解释，伊金霍洛旗《通告》把“租赁”列入违法行为明显违背中央一号文件的要求。

　　上述（三）中“严禁以合作开发、民宿经营、文旅项目等名义变相实施宅基地买卖”。这段话在法律和政策层面同样存在比较严重的问题：

　　一是变相流转缺乏法定定义：现行《土地管理法》第62条仅明确宅基地使用权不得单独转让给非集体成员，但未对合作开发民宿经营等具体形式是否构成变相流转作出界定。例如浙江省2021年出台的《关于规范宅基地使用权流转的指导意见》中，允许村集体以入股方式与社会资本合作开发乡村旅游项目，这与变相流转的表述存在政策冲突。

　　二是与乡村振兴战略导向冲突：国务院办公厅2022年《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》明确提出允许返乡人员与农民合作改建自住房，而农业农村部2021年《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》鼓励发展乡村民宿等新业态。

　　此外亚星游戏网址，从全国各地宅基地改革探索实践看，一些地方走得比较远。如成都市郫都区2020年开展的共享农庄试点，允许城市资本通过20年租赁方式参与宅基地改造。此类创新模式在现行政策框架下处于灰色地带，伊金霍洛旗并非不可以也像成都那样积极探索改革创新新路径。

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